注文住宅のローンと年収の目安｜浜松で無理なく返す資金計画【2026年版】

「土地と建物で、いったいいくらまで借りていいのだろう」 「共働きの今の年収で、どのくらいの家が建てられるのだろう」

浜松で注文住宅を考えはじめたご家族から、私たち都田建設がもっとも多くいただくご相談です。

2026年は、金利が大きく動いた年になりました。日本銀行は9月18日に政策金利を1.25%へ引き上げ、【フラット35】の10月の最も多い金利は年3.830%となっています。借りられる額と、無理なく返せる額は違います。その差は、いまこれまで以上に大きくなっています。

この記事では、注文住宅の資金計画を「年収の目安」「頭金」「住宅ローン控除」の3つに整理してお伝えします。読み終えた頃には、ご夫婦で「わが家の上限はこのあたり」と話し合える状態になっているはずです。

私たち都田建設は1996年の設立以来、浜松を中心に家づくりに携わり、土地探しでは1,000棟以上の実績があります。数字の裏にある「暮らし」まで含めて、できるだけ具体的にお伝えします。

なお、家づくりの費用や進め方をまとめた資料を無料でお届けしています。この記事とあわせてご覧いただくと、全体像がつかみやすくなります。

注文住宅のローンは「建物＋土地＋諸費用」で考える

注文住宅のローンは、建物の金額だけを見ていると計画が崩れます。この章では、総額の考え方と、注文住宅ならではのお金の流れを3つに分けて解説します。

注文住宅の総額の平均は5,300万円台（全国）

まず、全国のデータで相場感をつかんでおきましょう。

住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査によると、土地を購入して注文住宅を建てた方（土地付注文住宅）の平均は次のとおりです。

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」

同調査の地域区分では、静岡県は愛知県・岐阜県・三重県とともに東海圏に含まれます。東海圏は、全国平均に比べて土地取得費が約120万円低く、建設費は約130万円高いという結果でした。

土地の価格が抑えられるぶん、建物に予算を振り向けている姿が見えてきます。浜松で土地から探す方にとっては、現実的な目安になる数字です。

なお、この総額には登記費用や火災保険料、地盤改良費などがすべて含まれているとは限りません。見積書の「別途工事費」「諸費用」の欄は、最初の打ち合わせで必ず確認しておきましょう。

注文住宅は「つなぎ融資」か「分割実行」が必要になる

注文住宅が建売住宅と大きく違うのが、お金を払うタイミングです。

建売住宅は、引き渡し時に一括で支払います。一方の注文住宅は、土地の決済、着工金、上棟金、完成時と、段階的に支払いが発生します。

ところが、住宅ローンの多くは建物が完成して登記されたあとに実行されます。この時間差を埋めるのが、つなぎ融資や分割実行という仕組みです。

• つなぎ融資：住宅ローン実行までの間だけ、別枠で借りて支払いに充てる
• 分割実行：住宅ローンそのものを複数回に分けて実行する

どちらを使えるかは金融機関によって異なります。つなぎ融資には手数料と利息がかかるため、「総額でいくら増えるか」を必ず確認してください。

土地を先に押さえたい浜松の人気エリアでは、この段取りが資金計画そのものを左右します。土地探しと同時にローンの相談を始めるのが、遠回りに見えて近道です。

2026年の金利環境：借入額の前提が変わった

2026年の資金計画で、もっとも見落とせないのが金利です。

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%から1.25%へ引き上げることを決めました。1995年以来、約31年ぶりの水準です。

長期固定型の【フラット35】も上昇しています。2026年10月資金受取分では、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下の最も多い金利が年3.830%となりました。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】の金利情報」

数年前の記事やシミュレーションを見て資金計画を立てると、前提が大きくずれます。金利は毎月変わるため、必ず「いつ時点の金利か」を確認したうえで試算しましょう。

マイホームの年収の目安は「年収倍率」と「返済負担率」で考える

「マイホームは年収の何倍まで」という言葉をよく聞きます。ただし、年収倍率だけで判断すると危険です。この章では、2つの物差しを使って上限を出す方法を解説します。

年収倍率の実態は7.8倍まで上昇している

2025年度のフラット35利用者調査によると、土地付注文住宅の平均年収倍率は全国で7.8倍、東海圏でも7.8倍でした。土地を持っている方が建物だけを建てた場合（注文住宅）は、全国平均で6.9倍です。

かつて「年収の5倍まで」と言われた時代から、数字は確実に動いています。建築費と土地価格の上昇に、年収の伸びが追いついていないためです。

ただし、これは「7.8倍まで借りて大丈夫」という意味ではありません。あくまで実際に借りた方の平均値であり、推奨値ではない点にご注意ください。

年収倍率は、あくまで「わが家は平均と比べてどのあたりか」を確認するための物差しとして使いましょう。

返済負担率は手取り収入の20〜25%以内が目安

より実務的なのが返済負担率です。これは、年間のローン返済額が収入に占める割合を指します。

2025年度のフラット35利用者調査では、土地付注文住宅の平均総返済負担率は26.4%でした。これは税込年収ベースの数字です。

返済負担率は手取り収入の20〜25%以内が一つの目安になります。手取りで計算すると、税込ベースの数字より実感に近くなるためです。

浜松のご家庭では、通勤や買い物に自動車が欠かせません。1台あたりの維持費、2台持ちのご家庭なら車検や保険料も重なります。教育費のピークと重なる時期もふまえると、税込ベースで25%を超える計画は慎重に検討したいところです。

年収別に見る「無理のない借入額」の目安

返済負担率20%（税込年収ベース）、返済期間35年、元利均等返済で試算すると、借入額の目安は次のようになります。

※都田建設試算。返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで計算した概算です。実際の借入可能額は金融機関の審査によります。

注目していただきたいのは、横の並びです。同じ年収600万円でも、金利1.5%と3.83%では借入額の目安が約960万円変わります。

もう一つ、逆の見方もしておきましょう。借入額3,500万円・35年返済の場合、月々の返済額はこうなります。

※都田建設試算。概算のため実際の金額とは異なります。

金利が1%上がるだけで、総返済額は約755万円増えます。「いくら借りるか」と同じくらい、「どの金利タイプで借りるか」が家計を左右する時代になりました。

変動金利を選ぶなら「5年ルール」の中身まで知っておく

変動金利は、固定金利より低い水準からスタートできます。一方で、金利が上がれば返済額も増えていきます。

多くの金融機関には、返済額の急変を抑える仕組みがあります。

• 5年ルール：金利が上がっても、5年間は毎月の返済額を据え置く
• 125%ルール：見直し後の返済額を、それまでの1.25倍までに抑える

ここで注意が必要です。返済額が据え置かれても、金利の上昇分がなくなるわけではありません。返済額に占める利息の割合が増え、元金がなかなか減らない状態になります。

場合によっては、最終回にまとまった未払い利息が残ることもあります。変動金利を選ぶ場合は、金融機関にルールの内容を確認し、金利が上がった場合の返済額も一度試算しておきましょう。

注文住宅は頭金なしでも建てられる？フルローンの現実

「頭金が貯まるまで待つべきか」というご相談も多くいただきます。結論から言えば、頭金なしでも建てることは可能です。ただし、押さえておきたい前提があります。

実際の自己資金は総額の1割前後にとどまる

2025年度のフラット35利用者調査では、土地付注文住宅の手持金は全国平均で481.1万円でした。総額に占める割合は9.1%です。

つまり、9割前後をローンでまかなうのが今の標準的な姿といえます。「頭金2割」という一昔前の常識は、すでに実態と離れています。

ただし、手持金ゼロと1割では、選べる商品が変わる場合があります。たとえば【フラット35】では、融資率9割以下と9割超で金利が分かれており、2026年9月時点では9割超のほうが年0.11%高く設定されていました。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】の金利情報」

わずかな差に見えますが、35年間では無視できない金額になります。

頭金なしで建てるときに確認したい3つのこと

頭金を入れずに進める場合は、次の3点を必ず確認してください。

1. 現金で用意する費用があるか：登記費用や印紙代、火災保険料、引っ越し代など、ローンに含められない支出が発生します。金融機関や商品によって扱いが異なるため、事前に確認が必要です。
2. 金利と諸費用の条件が変わらないか：融資率によって金利が変わる商品があります。自己資金を1割入れるだけで条件が改善するなら、そちらが有利になる場合もあります。
3. 売却時に残債が残る可能性：住み替えや転勤の可能性がある場合、ローン残高が売却価格を上回ると差額を現金で埋める必要があります。

頭金より「手元に残すお金」を優先したい場面もある

私たち都田建設がご相談を受ける際、頭金の額よりも先にお聞きすることがあります。それは「引き渡し後に、手元にいくら残るか」です。

家が完成したあとにも、お金は動きます。カーテンや照明、家具、外構の追加工事、家電の買い替え。お子さまの進学が近いご家庭なら、その費用も重なります。

頭金を厚くして手元が空になると、暮らしが始まった瞬間に余裕がなくなります。生活費の6か月分程度を残したうえで、残りを頭金に充てる。この順番のほうが、住み始めてからの毎日は穏やかになります。

家は買って終わりではなく、そこから暮らしが始まります。資金計画も、引き渡しの日ではなく、その先の日常から逆算して組み立てましょう。

住宅ローン控除（新築）は2026年から5年延長された

新築で使える減税の中心が、住宅ローン控除です。2026年から制度が延長され、内容も一部変わりました。

2026年入居の借入限度額と控除期間

国土交通省によると、令和8年度税制改正で住宅ローン減税の適用期限が5年間延長されました。2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合が対象です。

新築住宅の借入限度額は、住宅の省エネ性能によって次のように分かれます。

出典：国土交通省「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅を取得したとき」

子育て世帯とは19歳未満の扶養親族がいる世帯を指します。若者夫婦世帯とは、配偶者のいる40歳未満の方、または40歳未満の配偶者のいる40歳以上の方を指します。

たとえば長期優良住宅を建てた子育て世帯の場合、年末残高が5,000万円あれば、その年の控除額は最大35万円です。実際には残高が年々減るため、13年間の合計は上限より小さくなるのが一般的です。また、控除できるのはその年に納めた所得税などの範囲内である点にもご注意ください。

省エネ性能の証明書がないと控除を受けられない

ここが2026年のもっとも重要な注意点です。

省エネ性能の証明書がないと住宅ローン控除は受けられません。建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などを、確定申告の際に添付する必要があります。

さらに、省エネ基準適合住宅には期限が設けられました。令和10年（2028年）以降に建築確認を受けた住宅は、原則として控除の対象外になります。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

書類は、住宅会社に依頼して発行してもらうものです。契約前の段階で「どの区分で申請するか」「証明書は誰が取得するか」を確認しておくと安心です。

私たち都田建設では、性能そのものを6つの品質の柱の一つとして位置づけてきました。断熱・気密・耐震に加えて、証明書の取得まで含めてご相談いただけます。

あわせて、床面積の要件も緩和されました。新築・既存住宅ともに40㎡以上が対象です。ただし合計所得金額が1,000万円を超える方、子育て世帯等の上乗せを使う方は50㎡以上が必要です。

浜松市で使える住宅関連の補助制度

国の減税とあわせて確認したいのが、補助金です。

国の制度としては「みらいエコ住宅2026事業」があります。省エネ性能の高い新築住宅や省エネリフォームを支援する制度です。補助額や申請期限は住宅の区分によって異なり、予算の上限に達すると受付が終了します。最新の内容はみらいエコ住宅2026事業の公式サイトでご確認ください。

浜松ならではの制度も見逃せません。

天竜材の家百年住居る事業費補助金 浜松市のFSC認証林から生産された天竜材を一定量使って家を建てると、木材費の一部が補助されます。助成額は1立方メートルあたり2万円、上限は40万円です。COC認証を取得した工務店が建築した場合は、10万円の追加助成があります。

出典：浜松市「天竜材で家を建てると補助金が受けられます」

ハマライフ住宅取得費等助成事業費補助金 市外から浜松市へ移住される方を対象に、住宅取得などの費用を補助する制度です。補助額は対象経費の2分の1以内で、上限は100万円です。令和8年度の申請期限は令和9年2月26日とされています。

出典：浜松市「浜松市ハマライフ住宅取得費等助成事業費補助金」

なお、補助制度には細かな要件があり、年度ごとに内容も変わります。適用の可否は、必ず各制度の窓口または住宅会社にご確認ください。

資金計画や土地探しで迷っている方向けに、都田建設では家づくり講座を定期的に開催しています。

浜松で資金計画を立てるときの4つのポイント

最後に、浜松という土地で家を建てる場合ならではの視点をお伝えします。返済額の計算だけでは見えてこない部分です。

土地と建物の予算配分を先に決める

浜松で土地から探す場合、最初につまずくのが予算配分です。

土地を見に行くと、どうしても「もう少し広い土地を」「もう少し駅に近い場所を」と気持ちが動きます。その結果、建物の予算が削られ、性能や間取りを妥協することになりがちです。

私たち都田建設では、土地探しから1,000棟以上のお手伝いをしてきました。その経験から申し上げると、先に総額の上限を決め、次に土地と建物の配分を決める順番が失敗しにくいと考えています。

土地は買い直せませんが、暮らしの質を決めるのは建物です。両方を同じテーブルで検討できる体制があるかどうかは、住宅会社を選ぶ際の判断材料になります。

浜松の気候に合う性能が、毎月の固定費を左右する

住宅ローンの返済額は、家計に占める住居費の一部にすぎません。もう一つの固定費が、光熱費です。

浜松の夏は気温が高く、冬には遠州のからっ風が吹きます。断熱性能が低い家では、冷暖房を強く長く動かすことになります。

断熱・気密性能を高めると、建築費は上がります。一方で、毎月の光熱費は抑えやすくなります。35年という単位で見たとき、どちらが有利かは一度計算してみる価値があります。

さらに、性能は数字だけの話ではありません。冬の朝、廊下や洗面所が冷えきっていないこと。夏の夜、2階の寝室が寝苦しくないこと。そうした毎日の心地よさこそが、性能に投資する本当の理由だと私たちは考えています。

メンテナンス費まで含めたライフタイムコストで考える

家は建てたあとも費用がかかります。外壁や屋根の塗り替え、給湯器やエアコンの交換、シロアリ対策。35年のあいだに、まとまった出費が何度か訪れます。

私たち都田建設がライフタイムコストを考えた家づくりを掲げているのは、このためです。建築費を抑えても、メンテナンス費がかさめば生涯の住居費は変わりません。

都田建設では、最長60年の瑕疵担保保証をはじめとする7つの保証をご用意しています。専任のアフターメンテナンススタッフが、引き渡し後も長くお付き合いする体制です。

保証やアフター体制の内容は、会社によって差が大きい部分です。資金計画を考える段階で、保証の年数と条件も一緒に比べておくことをおすすめします。

住宅会社の経営の安定性も確認しておく

意外と見落とされがちなのが、住宅会社そのものの安定性です。

35年のローンを組むということは、35年間その家と付き合うということです。保証やアフターメンテナンスも、会社が続いていて初めて意味を持ちます。

都田建設は、長期・無借金経営を続けてきました。お施主様の一生涯をサポートするために、経営そのものを安定させておく必要があると考えているからです。

会計事務所の視点から住宅会社を選ぶポイントをまとめた記事もあります。資金計画と住宅会社選びは、切り離せないテーマです。

注文住宅のローンに関するよくある質問

最後に、ご相談の多い質問にお答えします。

Q. 年収400万円でも注文住宅は建てられますか。

建てられる可能性はあります。返済負担率20%・35年返済で試算すると、金利2.5%の場合で約1,860万円が借入額の目安です。ご両親からの資金援助、土地をお持ちかどうか、共働きで収入合算ができるかによって、選択肢は広がります。まずは総額の上限を確認したうえで、建物の規模や仕様を検討する順番をおすすめします。

Q. 共働きです。ペアローンと収入合算のどちらがよいですか。

ペアローンはお二人がそれぞれ契約するため、住宅ローン控除を二人分受けられる点が利点です。一方で、契約が2本になるため諸費用も2本分かかります。収入合算は契約が1本で、団体信用生命保険の扱いが商品によって異なります。どちらが有利かは、収入の差や将来の働き方によって変わります。金融機関と住宅会社の双方に相談したうえで決めましょう。

Q. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか。

一概には言えません。金利が上がっても返済を続けられる余力があるなら変動金利、返済額を確定させて安心したいなら固定金利が向いています。2026年は金利が上昇している局面のため、変動金利を選ぶ場合は「金利が2%上がったらどうなるか」を試算しておくと安心です。

Q. 土地を先に買いたいのですが、ローンは組めますか。

土地の購入資金を住宅ローンに含める方法と、つなぎ融資を使う方法があります。ただし、住宅ローンは建物を建てることが前提の商品です。土地だけを先に買って建築を先延ばしにすると、条件が変わる場合があります。土地探しの段階から、住宅会社と金融機関に相談しておきましょう。

Q. 住宅ローン控除は自動で受けられますか。

いいえ、入居した翌年に確定申告が必要です。給与所得者の方は、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。詳しくは国税庁の住宅借入金等特別控除のページをご確認ください。

まとめ：数字を決めるのは「どう暮らしたいか」

この記事の要点を整理します。

• 注文住宅の総額は建物・土地・諸費用の合計で考えます。全国平均は5,313万円、東海圏では建設費3,871.1万円・土地取得費1,453.5万円でした
• 年収倍率は7.8倍まで上昇していますが、これは推奨値ではありません。返済負担率は手取り収入の20〜25%以内を目安にしてください
• 2026年10月時点で政策金利は1.25%、【フラット35】は年3.830%です。金利が1%違うと総返済額は数百万円変わります
• 頭金なしでも建てられます。ただし現金で必要な費用と、引き渡し後に手元へ残すお金を先に確保しましょう
• 住宅ローン控除は2030年入居分まで延長されました。省エネ性能の証明書が必須のため、契約前の確認が欠かせません
• 返済額だけでなく、光熱費とメンテナンス費を含めたライフタイムコストで比べてください

資金計画は、削る作業ではありません。限られた予算のなかで、どの部分に価値を置くかを決める作業です。

冬の朝に素足で歩ける廊下。子どもが走り回れる土間。休日にコーヒーを淹れる窓辺。

そうした「叶えたい暮らし」から逆算したとき、数字は初めて意味を持ちます。私たち都田建設は、家を売る会社ではなく、暮らし方を提案する会社でありたいと考えています。

家づくりの費用や進め方を知りたい方へ、資料を無料でお届けしています。実際の住まいや空間を体感したい方は、見学会や家づくり講座もご活用ください。都田町のドロフィーズキャンパスでは、北欧インテリアやカフェを通じて、暮らしそのものを感じていただけます。

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